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《税務Q&A》

情報提供 TKC税務研究所

【件名】

抵当権抹消費用と譲渡費用の範囲

【質問】

 譲渡した土地は、銀行から融資を受けたときに担保に提供した土地であり、売却時に銀行からの借入金が残っていたためにまだ抵当権がついたままになっていた。
 そこで今回その土地を売却するに当たりその土地に設定してあった抵当権を抹消して譲渡した。
 この抵当権抹消費用は、譲渡所得の計算において譲渡費用として控除することができるか。

【回答】

 譲渡所得は、本来資産の増加益に対する課税所得ですから、譲渡費用は、自ずと限定されることになり、資産の譲渡に際して支出した仲介手数料、運搬費、登記若しくは登録に要する費用その他当該譲渡のために直接要する費用をいうとされています。
 抵当権抹消費用は、その担保に提供された土地を譲渡しない場合であっても、担保の目的となった借入金を完済しその抵当権を抹消する場合に発生する費用であり、当該譲渡と直接的な関係はありません。したがって、抵当権抹消費用は、当該譲渡のために直接要する費用には該当しませんので、譲渡費用として控除することはできません。

【関連情報】

《法令等》

所得税法33条3項
所得税基本通達33-7

【解説】

 譲渡所得の金額の計算上控除される譲渡費用は、〔1〕資産の譲渡に際して支出した仲介手数料、運搬費、登記若しくは登録に要する費用その他当該譲渡のために直接要した費用、〔2〕〔1〕に掲げる費用のほか、借家人等を立ち退かせるための立退料、土地(借地権を含む)を譲渡するためその土地の上にある建物等の取壊しに要した費用、既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で他に譲渡するため当該契約を解除したことに伴い支出する違約金その他当該資産の譲渡価額を増加させるため、当該譲渡に際して支出した費用をいうものと解釈されています(所基通33-7)。
 抵当権抹消費用は、その借入金を完済したため必要のなくなった抵当権の設定登記を抹消するための費用であって、その譲渡のために直接要した費用ではありません。したがって、譲渡所得の計算上、譲渡費用として控除することはできないものと考えます。
【判決要旨】
○ 一般に、根抵当権の抹消費用は、被担保債権の弁済、根抵当権設定契約の解除等に付随して根抵当権が消滅したことを明らかにするために行われるものであり、仮に、その抹消登記手続が事実上、当該不動産の譲渡の前提として必要であったとしても、それ自体で不動産の譲渡価格を増加させるために支出されたものとは評価できず、その費用は当該資産の譲渡のために直接かつ通常必要な費用に当たらないというべきである。

【収録日】

平成24年 6月26日


 
注1: 当Q&Aの掲載内容は、一般的な質問に対する回答例であり、TKC全国会及び株式会社TKCは、当Q&Aを参考にして発生した不利益や問題について何ら責任を負うものではありません。個別の案件については、最寄りのTKC会員にご相談ください。
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