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《税務Q&A》

情報提供 TKC税務研究所

【件名】

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例の適用要件(措置法35条)

【質問】

 居住用財産を譲渡した場合に3,000万円特別控除の特例の適用を受けることができる要件とはどのようなものか。

【回答】

1 居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例(以下「本件特例」といいます。)は、次のいずれかに該当する場合に適用され、3,000万円特別控除と居住用財産の譲渡所得の金額とのいずれか低い金額が譲渡所得の金額から控除することができます。
  なお、居住用財産の買換え(交換)又は居住用財産の損益通算及び繰越控除の場合の課税の特例と本件特例との重複適用はできません。
(1)個人が、現にその居住の用に供している家屋(以下「居住用家屋」という。なお、居住の用に供している家屋を二つ以上有している場合には、そのうち、主として居住の用に供していると認められる一つの家屋に限る。以下同じ。)の譲渡または居住用家屋とともにするその敷地の用に供されている土地もしくはその土地の上に存する権利の譲渡(譲渡所得の基因となる不動産の貸付けを含む。以下同じ。)をした場合
(2)災害により滅失した居住用家屋の敷地の用に供されていた土地もしくはその土地の上に存する権利の譲渡、居住用家屋でその個人の居住の用に供されなくなったものの譲渡、または居住用家屋でその個人の居住の用に供されなくなったものとともにするその敷地の用に供されている土地もしくはその土地の上に存する権利の譲渡を、これらの居住用家屋がその個人の居住の用に供されなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までにした場合
   ただし、これらにあてはまる場合でも、次のいずれかに該当するときは、本件特例の適用を受けられません。
イ 次のように譲渡者の特殊関係にある者に対する譲渡
A 譲渡者の配偶者および直系血族
B 譲渡者の親族で譲渡者と生計を一にしている人および居住用家屋の譲渡がされた後に譲渡者とその居住用家屋に居住する親族(Aに該当する人を除く。)
C 譲渡者とまだ婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係にある人やその人の親族でその人と生計を一にしている人
D 譲渡者から受ける金銭や財産によって生計を維持している人やその人の親族でその人と生計を一にしている人(A~C)に該当する人および譲渡者の使用人を除く。)
E 譲渡者、AまたはBに該当する親族、譲渡者の使用人もしくはその使用人の親族でその使用人と生計を一にしている人、またはCおよびDに該当する人を判定の基礎となる法人税法第2条第14号(定義)に規定する株主等とした場合に法人税法施行令第4条第2項(同族関係者の範囲)に規定する特殊の関係その他これに準ずる関係のあることとなる会社その他会社以外の法人
ロ固定資産の交換の特例(所法58)、収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例(措法33)、交換処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例(措法33の2)、換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例(措法33の3)、収用交換等の場合の特別控除の特例(措法33の4)、特定の事業用資産の買換えの特例(措法37)、特定の事業用資産の交換の特例(措法37の4)若しくは特定普通財産とその隣接する土地等の交換の場合の課税の特例(措法37の8)を受ける場合
ハ 譲渡した年の前年または前々年においてすでに居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例(措法35)、または特定の居住用財産の買換え・交換等の場合の譲渡所得の課税の特例(措法36の2、36の5)、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(措法41の5)、または、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(措法41の5の2)の適用を受けている場合
 2居住用財産の譲渡所得のなかに短期譲渡所得と長期譲渡所得とがあるときは、3,000万円特別控除は短期譲渡所得、長期譲渡所得の順に差し引くことになります。

【関連情報】

《法令等》

租税特別措置法35条1項
租税特別措置法施行令20条の3第2項
租税特別措置法施行令23条1項

【解説】

1 本件特例の適用対象となる「居住用財産」の範囲
  居住用財産を譲渡した場合には、その居住用財産の譲渡所得から3,000万円特別控除額(その居住用財産の譲渡所得の金額を限度とする。)が控除されるが、本件特例は、次のいずれかに該当する場合に限り適用されることになっています(措法35条1項、措令23条1項、同令20条の3第2項)。
(1)現に自分が住んでいる家屋(店舗併用住宅などの場合は、自分の居住の用に使っている部分に限り、また、現に自分の住んでいる家屋を2以上もっている場合には、そのうち自分が主として居住用として使用している一つの家屋に限る。)を譲渡した場合
(2)「(1)の家屋」とともに、その家屋の敷地である土地や借地権を譲渡した場合
(3)「(1)の家屋」を自分の居住の用に供さなくなった場合で、その居住の用に供さなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに次の資産を譲渡したとき
イ 「(1)の家屋」で居住の用に供さなくなったもの
ロ 「(1)の家屋」とともに譲渡するその家屋の敷地である土地や借地権
ハ 災害で滅失した「(1)の家屋」の敷地であった土地や借地権
2 本件特例の適用除外
  しかし、上記(1)~(3)に該当する場合であっても、次のいずれかに該当するときは、本件特例は適用されないことになっています(措法35条1項、措令23条2項、同令20条の3第1項)。
(1)居住用財産の譲渡の相手方(譲受者)が次に掲げる者である場合(措令23条2項、同令20条の3第1項)
イ 譲渡者の配偶者及び直系血族(祖父母、父母、子、孫など)
ロ 譲渡者と生計を一にしている親族及び居住用家屋の譲受後その譲り受けた家屋に譲渡者と同居する親族(イに該当するものを除く。)
ハ 譲渡者とまだ婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者及びその者の親族でその者と生計を一にしている者
ニ 譲渡者から受ける金銭その他の財産によって生計を維持している者及びその者の親族でその者と生計を一にしている者(イからハまでに該当する者及び譲渡者の使用人を除く。)
ホ 譲渡者、譲渡者のイ及びロに掲げる親族、譲渡者の使用人若しくはその使用人の親族でその使用人と生計を一にしている者又はハ及びニに掲げる者(以下これらの者を「同族関係者」という。)を判定に基礎となる株主等とした場合に次の要件に該当することとなる法人(会社以外の医療法人などを含む。)
(イ)判定会社株主等(同族会社であるかどうかを判定しようとする会社の株主等)の一人(個人である判定会社株主等については、その一人及びその同族関係者)が他の会社を支配している場合における当該他の会社
(ロ)判定会社株主等の一人及びこれと(2)に掲げる特殊の関係のある会社が他の会社を支配している場合における当該他の会社
(ハ)判定会社株主等の一人及びこれと(イ)、(ロ)に掲げる特殊の関係のある会社が他の会社を支配している場合における当該他の会社
(2)居住用財産の譲渡について次の特例の適用を受ける場合(措法35条1項、同法36条の2第1項、同法37条の5第1項、同法37条の6第1項3号)
(イ)所得税法第58条の固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例
(ロ)租税特別措置法第33条の収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例
(ハ)同法第33条の2の交換処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例
(ニ)同法第33条の3の換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例
(ホ)同法第33条の4の収用交換等の場合の譲渡所得の特別控除
(ヘ)同法第37条の特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例
(ト)同法第37条の4の特定の事業用資産を交換した場合の譲渡所得の課税の特例
(チ)同法37条の8の特定普通財産とその隣接する土地等の交換の場合の譲渡所得の課税の特例
  また、租税特別措置法第37条の5(既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例)及び、同法第37条の6(特定の交換分合により、土地等を取得した場合の課税の特例)第1項3号(農住組合の行う交換分合により土地等を取得した場合)に規定する特例と、この特例とは選択して適用することができます(措法37条の5第1項、37条の6第1項3号、措通35―1)。
(3)その年の前年分または前々年分の譲渡所得について、すでに本件特例、特定の居住用財産の買換え・交換の特例又は特定居住用財産の譲渡損失に係る損益通算及び繰越控除の特例(措法41の5、41の5の2)の適用を受けている場合(措法35条1項)
3 「他の会社を支配している場合」とは
  上記「2(1)の「ホ」の(イ)から(ハ)まで」にいう「他の会社を支配している場合」とは、次のいずれかに該当する場合をいいます。
(1)他の会社の発行済株式又は出資(自己株式(出資)を除く)の総数(総額)の50%超の株数(出資金額)を有する場合
(2)他の会社の次に掲げる議決権のいずれかにつき、その総数(当該議決権を行使することができない株主等が有する当該議決権の数を除く)の50%超の議決件数を有する場合
イ 事業の全部若しくは重要な部分の譲渡、解散、継続、合併、分割、株式交換、株式移転又は現物出資に関する決議に係る議決権
ロ 役員の選任及び解任に関する決議に係る議決権
ハ 役員の報酬、賞与その他の職務執行の対価として会社が供与する財産上の利益に関する事項についての決議に係る議決権
ニ 剰余金の配当又は利益の配当に関する決議に係る議決権
(3)他の会社が合名会社、合資会社又は合同会社である場合には、その社員(当該他の会社が業務を執行する社員を定めた場合には、業務を執行する社員に限る)の総数の50%超の数を占める場合の当該他の会社
(注)1 同一の個人又は法人(人格のない社団等を含む。以下同じ。)と特殊の関係のある二以上の会社が、判定会社株主等である場合には、その二以上の会社は、相互に特殊の関係のある会社であるものとみなされます。
   2 個人又は法人との間で当該個人又は法人の意思と同一の内容の議決権を行使することに同意している者がある場合には、当該者が有する議決権は当該個人又は法人が有するものとみなし、かつ、当該個人又は法人(当該議決権に係る会社の株主等であるものを除く。)は当該議決権に係る会社の株主であるものとみなされます。

【収録日】

令和 4年 3月31日


 
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