《税務Ｑ＆Ａ》
情報提供 ＴＫＣ税務研究所
【件名】
財産評価における借地権の及ぶ範囲
【質問】
１ 被相続人甲は、代表取締役となっている同族会社である乙社にＡ土地、Ｂ土地及びＣ土地を貸し付けていた（別図のとおり）。 ―――――――――――――｜ ｜｜ ――――――― ｜ ｜｜Ａ土地｜賃貸マンション｜ ｜公｜｜ ――――――― ｜ ｜｜―――――――――――――｜ ｜｜ ｜ ｜―――――――――― ｜Ｂ土地 駐車場 ｜道｜ Ｃ土地 駐車場｜｜ ｜ ｜ ｜ ―――――――――――――｜ ｜―――――――――― 被相続人甲と乙社との間においては、各土地に係る地代の授受はなく、無償返還の届出もなされていない。 乙社は、Ａ土地の上に賃貸マンションを建てて、賃借人に貸し付けており、課税時期において満室である。 Ｂ土地及びＣ土地は、Ａ土地に建っている賃貸マンションの賃借人だけのための駐車場である。２ そのような利用の実態に照らせば、Ａ土地、Ｂ土地だけでなく、Ｃ土地も併せて貸宅地として評価しても差し支えないか。 なお、これらの土地は、いわゆる借地権慣行がある地域に存するものである。
【回答】
１ Ａ土地、Ｂ土地及びＣ土地について、乙社が借地権を有している土地として、貸宅地として評価することができるかどうかは、事実認定によるものと思料されます。２ Ａ土地が貸宅地として評価することができるものとした場合でもＢ土地がＡ土地に建っている賃貸マンションの借家人に専ら使用されているものであるとしても、Ｂ土地がＡ土地に建っている賃貸マンションの敷地であると立証することができない限り、Ｂ土地を貸宅地として評価することは難しいものと考えられます。３ Ｃ土地については、仮に、Ａ土地に建っている賃貸マンションの借家人に専ら使用されている駐車場であるとしても、賃貸マンションの敷地として、用途上不可分の関係にある土地（一団の土地）は、河川、道路、囲障等によって隔てられずに連続した土地と解されていますので、道路で区分されたＣ土地は、貸宅地として評価することはできませんので、自用地として評価することになります。
【関連情報】
《法令等》
【解説】
本件の場合、乙社は、Ａ土地等について、地代の授受がなく、無償返還の届出もなされていないとのことですから、土地の賃貸借契約そのものが存在しない使用貸借であると思料されます。 このように、法人が個人の土地を使用貸借している場合においては、理由として、同社には、当該土地に係る借地権が帰属しているものと解されるところです。 しかし、財産評価基本通達においては、借地権は、借地借家法に規定する建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいうものとされていますから、Ｂ土地やＣ土地のように建物の敷地の用に供されていない土地については、借地権は存しないものと解すべきものとなります。 ただし、Ｂ土地がＡ土地に建っている賃貸マンションの借家人のみに専ら使用させている駐車場であり、財産評価基本通達の定め（評基通９（５）、２７）における評価単位の上でも、一の宅地に係る借地権と判断することができるかどうかです。 それには、Ａ土地の上の賃貸マンションの賃借人との間の契約内容等を確認する必要がありましょう。 したがって、Ｂ土地は、Ａ土地の賃貸マンションの借家人にもっぱら使用させるものであることが当該マンションの賃貸借契約上明らかであれば、Ａ土地と併せて貸宅地として評価することができることとなります。 次に、Ｃ土地の場合は、建物の敷地の用に供されているものではなく、単に、駐車場の用に供されているだけで、何らの権利も設定されていないことから、自用地として評価すべきものとなります。
【収録日】
平成２６年 ９月３０日