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《税務Q&A》

情報提供 TKC税務研究所

【件名】

土地付建売住宅(居住用)の取得価額の算定方法

【質問】

 平成3年に、土地付き新築住宅を建売業者から総額5,000万円で購入したが、その際作成した売買契約書その他の書類には、土地と家屋の売買価額を区分して明らかにしたものはなかった。
 取得後15年間居住用として使用してきたが、周辺の環境もすっかり変わってしまったので住み替えようと思い、宅建業者に打診したら、土地家屋一緒で4,000万円程度で売れるだろうとのことであった。
 念のために、譲渡損益を試算しようとしたが、取得時の購入金額が土地と家屋に区分されていないため、譲渡損益の計算に必要な家屋の取得費の算定ができない。
 土地と家屋それぞれの取得価額を求める方法を教示してほしい。

【回答】

 本件のように、一括して取得した土地家屋(居住用)の取得対価の額が、土地と家屋に区分されていない場合の各資産の所得価額の算定方法としては、次のようなものが考えられます。
(1)取得対価の総額(5,000万円)のうち、購入時に課税された消費税額を消費税3%(平成9年4月1日以後は、5%、平成26年4月1日以後は、8%、令和元年10月1日以後は、10%)で割り戻して求めた金額を家屋の取得価額とし、その余を土地の取得価額とする方法
(2)取得対価の総額(5,000万円)を、購入時の土地と家屋の時価の比によりあん分して、それぞれの取得価額とする方法(措通(山林所得・譲渡所得関係)36の2-18、36の6-12参照)
(3)国税庁が参考用に公開している「建物の標準的な建築価額表」を基に、家屋の取得価額を算定する方法

【関連情報】

《法令等》

所得税法33条2項
所得税法38条
所得税法施行令85条
国税庁資産税課情報25号・平成12年8月29日付「建物と土地を一括で取得している場合の「建物の取得価額」について」

【解説】

1 譲渡所得の金額の計算上控除する取得費
 譲渡所得の金額の計算上控除する取得費は、概算取得費の特例(措法31の4)を適用する場合を除き、譲渡資産の取得に要した金額と設備費・改良費の合計額(実額。譲渡資産が使用又は時の経過により減価するものであるときは、この合計額から、保有期間における減価償却費の合計額又は減価の額を控除する)です。
2 取得費の具体的な算定方法
 譲渡する家屋の取得費の算定方法は、当該家屋が事業用(業務用を含む)として利用されているものか、どうかによって次のように異なります。
(1)事業用(業務用)資産である場合 減価償却費の計算の基礎になっている家屋の取得価額を「取得に要した金額」とし、各年分の減価償却費の合計額を控除して算定する。
(2)事業用(業務用)資産でない場合 次のような方法により算定した家屋の取得価額から法所定の減価の額(耐用年数の1.5倍の年数に応じて計算。所令85参照)を控除して算定する。
3 土地家屋を一括して取得した場合の取得価額の区分
(1)土地と家屋を一の契約により購入した場合において当該土地家屋のそれぞれの取得価額の算定については、原則的には、次のように取り扱われています(措通(山林・譲渡)36の2-18)。
 〈1〉土地と家屋の価額が、当事者間の契約において区分されており、かつ、それらの価額が契約時の時価として概ね適正である場合
 その契約上のそれぞれの価額による。
 〈2〉土地と家屋の価額が、当事者間の契約において区分されていない場合
 購入対価の額を土地と家屋の取得時の時価の比によりあん分して計算したところにより、それぞれの取得価額を算定する。
(2)支払った消費税額から逆算する方法
 消費税は、建物の譲渡等には課税され、土地の譲渡等には課税されません。
 そこで、土地家屋の一括取得時に支払った消費税額から逆算して家屋の取得価額を求める方法が、一種の簡便法として用いられています。
 具体的には、土地家屋の一括取得時に支払った譲受対価の総額のうち、次により計算した金額を家屋の取得価額とし、その余を土地の取得価額とする方法です。
 (算式)
  支払った消費税額×{1+消費税の税率(令和元年10月1日以後10%、平成26年4月1日以後8%)}÷消費税の税率(令和元年10月1日以後10%、平成26年4月1日以後8%)=その家屋の取得価額
  ※消費税の税率 平成9年4月1日以降  5%
          平成元年4月1日以降  3%
(3)標準的な建築価額を基に家屋の取得価額を推計する方法
 支払った消費税額が確認されない場合には、(2)の方法により家屋の取得価額を算定することができません。
 このような場合には、国税庁が参考として開示している「建物の標準的な建築価額表」を基として家屋の建築価額を算定し、家屋の取得価額とする便法もあります。
※「建物の標準的な建築価額表」
(例)平成3年(単位:千円/平方メートル)
   木造・木造モルタル造   鉄骨鉄筋コンクリート造
   137,6        329,8
   鉄筋コンクリート造    鉄骨造
   246,8        158,7

【収録日】

令和 2年 3月 6日


 
注1: 当Q&Aの掲載内容は、一般的な質問に対する回答例であり、TKC全国会及び株式会社TKCは、当Q&Aを参考にして発生した不利益や問題について何ら責任を負うものではありません。個別の案件については、最寄りのTKC会員にご相談ください。
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注3: 当Q&Aの著作権は株式会社TKCに帰属します。当Q&Aのデータを改編、複製、転載、変更、翻訳、再配布することを禁止します。

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