【件名】

中古建物を取得し、改修等を行った場合の簡便法による耐用年数の適用の可否

【質問】

　Ａ社は、本社の新社屋として使用するため、中古の事務所用建物（金属造３階建、以下「本件中古建物」といいます。）を２５００万円で購入し、事業供用前に総費用１５００万円で改修工事を行いましたが、その改修工事費用のうち、５００万円は新たに設置したエレベーターの取付工事代でした。
　Ａ社としては、本件中古建物の旧所有者から耐用年数の見積もりに必要な資料等を入手できないことから、簡便法による耐用年数を適用したいと考えていますが、改修工事費用の合計額１５００万円は、本件中古建物の取得価額２５００万円の５０パーセント相当額を超えることから、簡便法の適用はできないことになるのでしょうか。

【回答】

１　法人が中古資産を取得しこれを事業の用に供した場合には、事業の用に供した時以後の使用可能期間を見積り、これを耐用年数とすることが認められている（耐用年数省令３〔１〕一）ほか、使用可能期間の見積りが困難な場合には、下記により計算した年数を残存耐用年数とすることが認められています（簡便法：耐用年数省令３〔１〕二）。
　なお、この計算により算出した見積耐用年数に１年未満の端数があるときは、その端数を切り捨て、その年数が２年に満たない場合には２年となります。
　（１）法定耐用年数の全部を経過したもの
　　　　法定耐用年数×０．２＝耐用年数
　（２）法定耐用年数の一部を経過したもの
　　　　（法定耐用年数－経過年数）＋（経過年数×０．２）＝耐用年数
　　ただし、この簡便法による計算は、その中古資産を事業の用に供するに当たって支出した資本的支出の金額が、当該中古資産の取得価額の５０パーセント相当額を超える場合には適用が認められないこととされています（耐用年数省令３〔１〕ただし書）。
２　お尋ねのケースの場合、Ａ社が取得した本件中古建物の改修工事費用総額　１５００万円を本件建物の資本的支出の額とみなす場合は、資本的支出前の取得価額２５００万円の５０パーセント相当額を超えることから、簡便法は適用できないことになります。
　　しかしながら、改修工事総額のうち５００万円はエレベーターの新設費用ということであり、エレベーター等の建物の付属設備は、原則として建物本体と区分して耐用年数を適用することとされていること（耐通２－２－１）から、その新設費用を除くと、建物の資本的支出の額は、改修工事費用総額１５００万円からエレベーターの取得価額５００万円を控除した１０００万円となり、本件中古建物の取得価額２５００万円の５０パーセント相当額以下となるため、簡便法による耐用年数の適用は可能と考えられます。
　　したがいまして、本件中古建物については、簡便法による耐用年数を採用して差し支えないものと考えますが、エレベーターについては、新規取得の「昇降機設備」として法定耐用年数１７年を適用すべきところと考えます。