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１ マンションの一括貸付けについて
建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかの判定に当たって、貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね１０以上であれば、特に反証のない限り、事業として行われているものとされます（所基通２６－９）。
この取扱いは、建物の規模のみを形式的な要件としているものであり、一定の規模以上であればその貸付けは事業として行われているとするものであって、この場合、一括貸付けであるかどうかを問いません。
したがって、単に一括貸付けであるという理由だけで事業として行われていない（事業に至らない業務規模）とはいえませんので、ご質問の場合、２０室を有していますので事業的規模に当たるものと考えます。
２ 月極駐車場について
貸地、駐車場の事業的規模についての形式的基準は、所得税基本通達に規定されていませんが、駐車場に関して、いわゆる５棟１０室（所基通２６－９）の形式基準を引用し、青空駐車場（一団の土地に限りません。）を業務としてる場合、１室分は５台分に相当するとして、５０台保管していれば、一応の目安として、事業的規模と認めて差し支えないとしているようです。
なお、青空駐車場を一括貸付した場合の事業的規模の判定は、家屋の場合と異なり、土地の貸付１件として取り扱われているようです。
いずれにしましても、事業的規模の判定は、地域差なども考慮に入れる必要があるともいわれており、最終的には個々の事情等を勘案して実態に照らして総合的に判断されるものと考えます。
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