【解説】

１　宅地は、１画地の宅地（利用の単位となっている１区画の宅地をいいます。以下同じ。）を評価単位とすることとされています（評基通７－２）。
　　「１画地の宅地」の判定は、原則として、〔１〕宅地の所有者による自由な使用収益を制約する他者の権利（原則として使用貸借による使用借権を除きます。）の存在の有無により区分し、〔２〕他者の権利が存在する場合には、その権利の種類及び権利者の異なるごとに区分するとされており、貸家建付地を評価する場合において、貸家が数棟あるときには、原則として、各棟の敷地ごとに１画地の宅地として評価することとされています（国税庁ＨＰ質疑応答事例）。
２　同旨の裁決事例として、「一般に、建物の賃借人は、建物の賃貸借契約の性質上当然に、建物の使用目的の範囲内においてその敷地の利用権を有するものと解され、所有する宅地の上に貸家が複数ある場合、各貸家の敷地に、各貸家の使用目的の範囲内において利用権がそれぞれ生じ、その利用権に基づき各貸家の敷地がそれぞれ利用されることとなるところ、〔１〕本件契約は、その実態において、本件各共同住宅の棟ごとに締結された賃貸借契約を１通の契約書としたにすぎないと認められ、また、〔２〕本件各共同住宅は、構造上各棟がそれぞれ独立した建物であり、各棟が一体のものとして機能していた特段の事情があるとも認められないことからすると、構造上全体が一体のものであるともいえず、本件各宅地の上に存する本件各共同住宅の賃借人である本件賃借会社の敷地利用権の及ぶ範囲は、本件各共同住宅（５棟）の敷地ごとに及んでいるものと認めるのが相当である。そうすると、本件各宅地は、財産評価基本通達７－２《評価単位》により、遺産分割後の所有者単位に基づき、本件各宅地をそれぞれ取得した者（２名）ごとに区分し、その上で、区分した各宅地に存する本件各共同住宅の敷地ごとに区分することとなるから、本件各土地の評価単位は、５画地とすることが相当である（平２６年４月２５日　東裁（諸）平成２５－１１１）」としたものがあります。
３　したがいまして、本件アパートのように貸家が数棟あるときの敷地の評価単位としては、数棟が一つの契約で一括借り上げにより賃貸されているとしても、原則として、それぞれの建物の敷地ごとに評価することになると考えられます。

【収録日】

令和 １年 ７月３１日