【件名】

建物の建替えに伴う旧建物の帳簿価額と取壊し費用の取扱い

【質問】

　不動産賃貸業を営むＡ社は、代表者が所有していた２階建の賃貸アパートの土地及び建物（以下「旧建物」といいます。）を平成１５年に取得して以来、賃貸の用に供してきましたが、旧建物の老朽化に伴い、これを取り壊して、新たに７階建の賃貸マンション（以下「新建物」といいます。）を新築することになりました。
　この場合、旧建物の取壊しは新建物を建築するために行われることから、旧建物の帳簿価額と取壊し費用については新建物の取得価額に算入する必要があるのでしょうか。
　また、旧建物の取壊しに先立ち、賃借人に対して立退料の支払が生じる見込みですが、この立退料の取扱いについても併せてご教示ください。

【回答】

１　旧建物の帳簿価額と取壊し費用について
　法人が建物等の存する土地を建物等とともに取得した場合において、当初からその建物等を取り壊して土地を利用する目的であることが明らかであると認められるときは、その建物等の取壊しの時における帳簿価額及び取壊費用の合計額は、その土地の取得価額に算入することとして取り扱われます（法基通７－３－６）。
　しかしながら、この取扱いは、その土地建物の取得の実質が「建物の取壊し費用込みで土地を取得したもの」であることに着目した例外的な取扱いと解されますし、お尋ねのケースは、自ら所有する建物の建替えに伴って旧建物を取り壊す場合であり、上記の取扱いは該当しないものと考えられます。
　すなわち、法人が所有する建物等でまだ使用に耐え得るものを取り壊し、新たにこれに代わる建物等を取得した場合で、上記の通達（法基通７－３－６）の適用の場面に該当しない場合には、その取り壊した資産の取壊し直前の帳簿価額は、その取り壊した日の属する事業年度の損金の額に算入することとして取り扱われます（法基通７－７－１）。この場合、建物の帳簿価額のみならず、その取壊しに要する費用も同様に支出時の損金の額に算入して差し支えないものと解されます。
　そのように解しませんと、建物の建替えを行う度に、旧資産の帳簿価額や解体費用が新たな資産の取得価額に累積されていくことになり、不合理と考えられます。
　したがいまして、お尋ねのケースの旧建物の帳簿価額については解体時の除却損等として、また、取壊し費用については建物解体費等として損金算入するのが相当と考えられます。
２　立退料について
　法人が土地、建物等の取得に際し、当該土地、建物等の使用者等に支払う立退料その他立退きのために要した金額は、当該土地、建物等の取得価額に算入することとして取り扱われる（法基通７－３－５）ことから、お尋ねのケースにおいても、旧建物を建て替えるに際して、賃借人を立ち退かせるために要した費用についても、新建物の取得価額に算入する必要があるのではないかとの疑義が生じるところです。
　しかしながら、上記の取扱いは、建物等を購入する際にその使用者に支払う立退料が、購入者が購入の目的に沿って建物を使用するための費用、すなわち「購入のために要した費用」（法令５４〔１〕一イ）にほかならないことから、取得価額に算入することとされているものと考えられます。
　これに対して、お尋ねのケースの立退料は、旧建物を取り壊すために支出する費用であるところ、上記１のとおり、旧建物の取壊し費用そのものが新建物の取得価額に算入することを要しないことから、その立退料についても、取得価額に算入することなく、支出時の損金の額に算入して差し支えないものと考えられます。