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今年10月1日に「住宅瑕疵担保履行法(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律)」が施行されます。この法律では、新築住宅を供給する事業者(工務店や不動産会社など)の瑕疵担保責任の履行を確保するため、「住宅瑕疵担保責任の保険契約」を義務付けています。事業者は保険への加入ではなく、保証金の供託を選択することも可能です
なぜ、この制度がつくられたのか――。そもそも住宅は、それを購入する消費者にとっては人生で最大の買い物です。このため、欠陥住宅などに対する不安を解消し、住まいに対する安心を確保するため、「住宅品質確保法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)」が2000年4月に施行されました。これにより、売主・請負人に10年間の瑕疵担保責任が義務付けられました。
しかし、05年11月に発覚した「構造計算偽装問題」、いわゆる姉歯事件では瑕疵担保責任を果たすべき事業者が倒産してしまい、住宅購入者が大規模改修や建て替え費用を負担する必要が生じるなど、多大な被害が発生し、大きな社会問題となりました。その後、再発防止のため、建築基準法をはじめとする各種制度の見直しがはかられてきました。あわせて、売主や請負人が経営破綻しても、保険金等で補修費用を支払う仕組みとして、「住宅瑕疵担保履行法」が制定されたわけです。
住宅瑕疵担保保険の対象となる範囲は、住宅品質確保法に定める新築住宅の売主等が負う10年間の瑕疵担保責任と同じで、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」です。そして同保険に加入が義務付けられるのは、今年10月1日以降に購入者に引き渡される新築住宅の販売事業者(不動産会社等の宅建業者等)、注文住宅や賃貸住宅の請負事業者(工務店などの建設業者等)です。対象となる新築住宅には一戸建てや分譲マンションだけでなく、賃貸住宅、公営住宅、寮、グループホームなども含まれます。
一方、保険に加入しない場合は法務局に一定額の現金や有価証券などの「瑕疵担保保証金」を供託する必要があります。保証金は過去10年の供給戸数に応じて、供託金算定式で算出され、最低でも2000万円以上となります。
さて、この保険を提供しているのは、住宅瑕疵担保履行法に基づき国土交通大臣から指定された住宅瑕疵担保責任保険法人です。現時点では、株式会社住宅あんしん保証、財団法人住宅保証機構、株式会社日本住宅保証検査機構、株式会社ハウスジーメン、ハウスプラス住宅保証株式会社の5法人が指定されており、すでに保険加入が可能となっています。
事業者が保険に加入するには、原則、工事中の現場検査が必要です。このため、法律が施行される10月1日以降になって準備をしたのでは間に合いません。着工前にあらかじめ住宅瑕疵担保責任保険法人へ申し込みを行う必要があります。
保険法人は「申込者の経営状況がよくない」などの理由で、申し込みを断ることはできません。前述の現場検査についても、建築基準法レベルを想定していますので、通常の設計・施工レベルであれば問題なく保険に加入できます。保険料は、床面積120平方メートルの戸建住宅で、10年間の保険契約期間分を一括で支払う場合、おおよそ6〜8万円程度です。全国一律での保険料が設定されていますが、一定要件を満たす団体に所属する事業者に対しては割引メニューもあります。
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